Pe scurt: venitul real dintr-un apartament închiriat este chiria încasată minus toate costurile: perioadele fără chiriaș, impozitele, reparațiile, administrarea și cheltuielile pe care le suportă proprietarul. Dacă le trece cu vederea, o persoană poate crede că un apartament aduce mult mai mult decât aduce în practică.
Mulți proprietari împart chiria anuală la prețul apartamentului și obțin o cifră atrăgătoare. Problema este că socoteala pornește de la un venit teoretic. Mai jos găsești categoriile de costuri care se omit cel mai des, ca să poți face un calcul onest, fără să depinzi de o estimare optimistă.
Perioadele în care apartamentul stă gol
Un apartament nu este ocupat în fiecare lună din an, iar fiecare lună goală reduce venitul anual. Între doi chiriași trec de obicei câteva săptămâni pentru curățenie, mici reparații, publicarea anunțului și vizionări. Cei care calculează prudent iau în considerare cel puțin o lună de gol pe an, iar în zonele cu cerere mică, mai mult.
Impozitele și obligațiile față de stat
Venitul din chirii este impozabil, iar proprietarul are și impozitul anual pe clădire. Regulile se schimbă în timp și diferă în funcție de situația fiecăruia, așa că verifici varianta actuală la administrația financiară locală sau întrebi un contabil. Important este să treci aceste sume în calcul de la început, nu după ce primești prima notificare.
Cheltuieli recurente ale proprietarului
Unele costuri se repetă an de an și trebuie trecute pe o listă simplă.
- fondul de reparații și cotele din asociația de proprietari, dacă nu le plătește chiriașul;
- asigurarea locuinței, facultativă pentru multe situații, dar utilă;
- revizia instalațiilor de gaz și a centralei;
- comisioane de administrare sau de intermediere, dacă lucrezi cu un agent;
- mici reparații: robinete, încuietori, vopsit.
Costurile mari, care apar rar
Unele cheltuieli nu apar anual, dar când apar sunt mari: înlocuirea centralei, a ferestrelor sau refacerea băii. O regulă practică este să pui deoparte lunar o sumă mică pentru ele. Astfel, atunci când se strică ceva, nu se transformă într-o problemă de buget, iar randamentul tău rămâne previzibil pe termen lung.
Un exemplu de calcul simplificat
Un tabel te ajută să vezi diferența dintre venitul brut și cel net. Cifrele de mai jos sunt doar orientative, ca exercițiu.
| Element | Sumă anuală (exemplu) |
|---|---|
| Chirie încasată, 11 luni | 11.000 |
| Impozite și taxe | -1.200 |
| Reparații și întreținere | -900 |
| Administrare și asigurare | -600 |
| Venit net | 8.300 |
Pentru a vedea cum se transformă un astfel de venit în indicatori comparabili, citește cum se deosebesc cap rate, cash-on-cash și ROI, fiecare cu rolul lui.
Cum îți păstrezi datele în ordine
Un calcul bun se sprijină pe evidențe simple. Ține un fișier cu chiria încasată, cu facturile de reparații și cu datele contractelor. După un an vei avea cifre reale, nu estimări, iar compararea cu alte apartamente devine mult mai ușoară. Informații despre cumpărare, închiriere și administrare a unei locuințe găsești și pe Cheia și Casa.
Întrebări frecvente
Cât trebuie să pun deoparte pentru reparații?
Nu există o cifră valabilă pentru toți. Mulți proprietari rezervă un procent mic din chirie, iar apartamentele mai vechi cer mai mult decât cele noi.
Plătește chiriașul cheltuielile de întreținere?
De obicei da, pentru consumuri, dar contractul de închiriere trebuie să spună clar ce intră în sarcina fiecăruia.
Am nevoie de un contabil?
Dacă ai dubii despre impozitare, o discuție cu un contabil sau cu administrația financiară te scutește de greșeli. Acest articol are un caracter general și nu înlocuiește un sfat individual.
Un calcul făcut cu costurile la vedere te ajută să compari corect două apartamente, iar cifrele mai realiste îți dau și mai multă liniște în negocieri.
